[지상권 경매 낙찰] 법정지상권 토지사용료, 토지지료 요구?


 F씨는 본인의 땅에 직접 건물을 짓고 싶었지만 여력이 없었다. 마침 그 땅에 건물을 짓겠다는 의뢰가 있어 지상권을 설정하고 건물을 짓게 했다. 그런데 건물을 지을 때는 IMF시절이라서 경기침체로 건물 공실이 많았다. F씨는 경기가 회복되면 지상권자에게 땅 사용료인 지료를 인상해줄 것을 약속받았다. 그 후 경기가 점차 회복되어감에 따라 건물의 공실도 없고, 또한 땅값이 상승하여 조세가 인상되었다. F씨는 지료를 인상할 때가 되어 인상요구를 했더니 건물을 지은 지상권자는 지료 인상의 기미가 없다. F씨는 지료를 인생해줄 것을 요구할 수 있을까?


토지소유자 - "세금도 오르고 경기도 회복되었으니 지료를 올려야겠어요."

 

지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인해 임대료가 합당하지 않을 때는 지주는 증감을 청구할 수 있다.

지료증감청구권은 형성권으로 당사자의 일방적 의사표시에 의하여 효력이 생기게 된다. 즉 증감청구를 하면 지료는 증감되고 땅을 빌려 쓰는 지상권자는 증감된 지료를 지급해야한다. 그러나 이 청구에 대해 지상권자, 임차인이 불응하여 다투는 경우 법원이 결정하게 된다. 이 경우 증감이 인정되면 청구를 했을 때 소급하여 효력이 생긴다.

 

 

지상권자 - "지료 인상은 다음해에 올리시면 안 될까요."

 

 

 

반드시 알아야할  거래상식

 

지료란 토지 사용대가를 말한다. 지료지급이 지상권의 요소는 아니나 당사자가 지료의 지급을 약정하면 지료지급의무가 생긴다. 지료는 일시불이든 정기식이든 상관없고 또 반드시 금전에 한하지 않는다. 법정지상권의 경우 당사자의 청구에 의해 법원이 지료를 정한다. 지료액 또는 지급시기 등 지료에 관한 약정은 등기 하여야만 제3자에게 대항할 수 있다. 지상권이 양도된 경우에도 지료의 등기가 있는 때에만 양수인은 지료지급의무를 승계한다. 양도인의 지료체납의 효과도 양수인에게 승계된다.

 

 

알면 득이되는 상식

 

말소되는 권리와 소멸되지 않고 인수되는 권리

경매가 되어도 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리들은 낙찰로 인해 소유권이 이전되더라도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있고 말소되는 권리가 있다.

경매 낙찰자에게 인수되는 권리

1, 말소기준권리의 선후 순서와 무관하게 인수되는 권리는 유치권과 예고등기, 법정지상권이다.

2, 말소기준보다 앞서 등기된 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 소유권이전청구권보전가등기, 환매등기이다.

3, 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 해당 임대차보증금을 모두 배당받지 못할 때 나머지 금액 모두를 인수해야 한다.

말소되는 권리

1, 모든 저당권과 담보가등기

2, 말소기준권리보다 늦게 등기된 전세권, 지상권, 지역권, 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기 등이다.

3, 말소기준권리보다 늦게 전입 신고한 임차인이다.

4, 전세권자가 경매 신청한 경우 또는 배당요구를 한 전세권이다.

 

참고 법령 및 판결

민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)

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