[아파트 확정일자] 임차인 확정일자? 일반매매 효력


확정일자, 임차인만 써먹으란 법 있나요?

 

집을 사며 빌린 자금의 이자를 감당하지 못하고 있는 하우스푸어가 급증하며 깡통주택에 의한 피해가 급증하고 있다자신이 세들어 살던 집이 경매로 넘어가 처리되는 과정에서 보증금을 떼이는 사람들이 늘어나고 있는 것이다.

 

서울 은평구의 한 아파트에 세들어 살고 있던 A. A씨가 살던 아파트의 말소기준권리는 B은행의 근저당권으로 설정일은 2001 10 9설정금액은 5억원이었다. A씨의 전입신고일은 2005 11 20일로 보증금은 1억원이었다하지만 아파트의 소유주는 2005 12 1 C저축은행에 3억원의 근저당을 설정했고 2012 8월 이 아파트는 78000만원에 낙찰됐다.

 

하지만 A씨는 보증금을 한 푼도 챙기지 못하고 이사를 가야만 했다요새 흔히 말하는 깡통아파트로 인한 피해를 입게 된 것이다어떻게 된 일일까?

 

이유는 확정일자에 있었다. A씨의 전입일은 C저축은행에 앞서 있었지만 확정일자가 없어 배당요구를 할 수 없었다.

 

확정일자란 계약서에 기재된 계약일자에 완전한 증거력을 부여하는 행정 조치를 말한다주택임대차 보호법에 따라 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따라 공매할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다이는 확정일자를 통해 보증금 채권이 물권으로 변하는 것을 의미한다.

 

만약 위의 예에서 A씨가 확정일자를 설정해 놓았다면 배당요구를 할 수 있었고 보증금 1억원을 모두 배당 받을 수 있었을 것이다확정일자는 배당요구를 위한 필요조건이기 때문에 전입자들은 이를 꼼꼼하게 챙길 필요가 있다.

하지만 이 같은 확정일자에 대해 일반인들이 오해하고 있는 부분이 있다일례로 확정일자가 일반 매매에서도 효력을 발휘할 수 있는 것으로 알고 있는 사람들이 있는데 이는 잘못된 생각이다. 확정일자는 임차주택이 경매나 공매로 매각될 경우에 효력을 발휘할 수 있는 것이지 일반 매매에서는 아무런 쓸모가 없다.

 

또한 확정일자를 대항력과 같은 것으로 오해하는 사람들도 있다임차인의 대항력은 전입신고와 입주를 마무리해 대항요건을 갖춘 다음날0시부터 발생하는 것이다이는 확정일자와는 아무런 상관이 없다.

 

여기에 임대차계약 연장으로 보증금 증액이 있는 경우 보증금 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 한다는 사실을 간과하는 경우도 있다증액된 보증금에 대한 확정일자가 추가로 설정되지 않는다면 증액 보증금은 배당요구할 수 없기 때문에 주의가 필요하다.

 

이렇게 임차인에게 중요한 확정일자는 비단 임차인만을 위한 것은 아니다경매에 가장 큰 걸림돌이 되는 선순위임차인의 경우 확정일자가 갖춰진 상태로 배당요구를 하게 되면 더 이상 두려워 할 것이 없는 임차인이 될 수도 있기 때문에 낙찰자는 배당요구 여부와 확정일자의 유무를 확인해 볼 필요가 있다.

 

임차인의 배당요구를 위해 반드시 필요한 확정일자임차인의 입장에서는 보증금을 보호하기 위한 필요조건이 될 것이고 경매 입찰자의 입장에서는 권리분석의 필수요건이 될 것이다확정일자를 이해하는 것은 임차인의 대항력을 이해하는 것 만큼이나 중요한 사안이다.


선순위 전입신고는 대항력. 확정일자는 배당요구 권리로 생각하면 되는거죠? 


그럼 선순위 전입에 확정일자 안받으면 배당요구는 못하지만 낙찰자에 임차금 받을수 있다고 생각하면 돠겠네요.


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