◈ 부동산가처분에 대하여 

▼ 주요내용 및 목차

1.부동산가처분이란 어떤 권리인가(의미/가압류와 차이점/종류)?

2.경매시 가처분의 효력(선순위가처분과 후순위가처분)?

3.순위에 관계 없이 소멸하지 아니하는 가처분?

4.배당순위(가처분채권자도 배당을 받을 수 있나)?

▼ 답변

1.가처분의 의미/종류

가.가처분명령의 의미/가압류와의 차이점

금전수수를 목적으로 하는 가압류와는 달리, 가처분의 경우에는 금전으로

환가할 수 없는 권리나 지위,계쟁물에 대하여 이해당사자 간에 다툼이 있을

때 그 본안소송의 확정판결시까지는 많은 시일을 요하므로, 그 사이에 채무자

가 본안판결의 채무명의를 토대로 한 채권자의 본집행(소유권이전&말소/명도/

인도 등)을 피할 목적으로 계쟁물(권리/지위/부동산/동산 등)을 처분하는 등

채권자가 본안소송에서 승소하더라도 그 권리실현에 장해가 발생하거나

불가능 해지는 상황을 사전에 차단하기 위하여 긴급을 요하는 때에는

채권자의 가처분신청에 대하여 수소법원의 결정/판결 및 등기촉탁(부동산

가처분의 경우)에 의해 이루어지는 보전처분이다.

이때 수소법원은 신청을 심리한 결과 가처분의 필요성이 명백히 인정된다고

판단되지 아니하는 경우에는, 신청을 기각하거나 신청자에게 담보제공을

명하고 가처분을 명할 수 있다.

가압류와 함께 대표적인 보전처분의 하나이지만 금전채권이나 금전으로

환산할 수 있는 채권에 대해서는 가압류, 금전채권이 아닌 권리/지위 등에

대한 청구권에 대해서는 가처분을 한다는데 양자의 차이가 있다.

물론 가처분채권은 확정된 권리가 아닌 본안소송에서 승소를 조건으로

하는 정지조건부채권이므로 본안소송결과에 따라 피보전권리에 대한

본집행 여부가 가려진다.

나.가처분의 종류

장래의 집행보전을 위하여 계쟁물(다투는 권리)에 대한 가처분과

현상의 보전/현재의 위험방지를 위한 임시의 지위를 정하는

가처분, 이렇게 크게 2가지로 대분류할 수 있다.

부동산경매와 관련하여 부동산에 대한 가처분에 대해서만

알아보도록 하자.

1)처분금지가처분

계쟁부동산에 소유권이전,저당권/전세권/임차권 설정등 일체의

처분을 금지하는 부동산처분금지가처분이 대표적이다.

이 때의 피보전권리는 대부분 "소유권이전등기청구권" 또는

"소유권 말소등기청구권"이다.

즉 소유권에 대해 다툼이 있을 때 보전처분으로써 하는 가처분이다.

이 이외에 전세권처분금지가처분,근저당권처분금지가처분,가등기

처분금지가처분 등이 있다.

2)점유이전금지가처분과 그 집행방법

계쟁 부동산상에 점유를 하고 있는 자를 상대로 하여 "부동산에

대한 인도 또는 명도"를 구하는 소송을 진행하기 전 또는 진행하면서

하는 보전처분이다.

이 가처분을 하지 아니하고 "인도 또는 명도 청구 소송"을 하게 되면

승소를 하더라도 점유자가 변경되었을 경우, 변경된 점유자를

상대로 다시 "인도 또는 명도"를 구하는 소송을 해야 한다.

그 집행방법으로서는 처분금지가처분 등과 함께 하는 예외적인 가처분등기가

있으나 점유이전금지가처분은 본질적으로 등기하는 권리가 아니므로

목적물(부동산의 경우에는 현관 등)에 점유이전이 금지되었음을 알리는

공시서를 부착하는 방식으로 그 집행을 하고 있다.

이외 명도단행가처분/출입금지가처분/공사중지가처분 등이 있다.

다.가처분권자의 권리실현 수단(본집행)/이해관계인에 해당 여부

가처분권자가 실현하고자 하는 청구권(피보전채권)의 집행은 본안소송을 통한

승소판결에 기하여 그에 따른 본집행(소유권이전/소유권말소/ 기타등기의

말소 또는 말소회복등기 등/명도 또는 인도집행/철거 등)을 하면 족하므로,

가처분권자가 본집행의 수단으로 목적부동산에 대한 경매를 신청하는 경우는

[특별한 경우(사해행위취소소송을 통한 원상회복을 목적으로 한 때 등)를

제외하고는] 가처분의 특성상 존재할 수 없다고 보아야 한다.

따라서 정지조건부 채권의 특성상 가처분권자는 그 조건을 성취하기 전에는

원칙적으로 경매절차의 이해관계인이 되지 못한다.

2.부동산 경매절차에서의 가처분의 효력

가.말소기준권리보다 선순위로 등기된 가처분

가처분의 피보전권리(소유권이전/말소 등)에 대한 본안 소송의 결과가

나올 때까지 가처분 등기는 말소되지 아니하고 낙찰자가 승계부담해야

한다.

예컨대 부동산소유권에 대한 다툼이 있어 부동산처분금지가처분이 등기

된 경매부동산의 대하여는 본안소송결과 가처분권자가 승소하여 그에 따른

본집행(소유권말소등기/말소회복등기/이전등기 등)으로 소유권을 취득

하게 되면,낙찰자는 이 가처분채권자에게 대항할 수 없으므로 경락으로

취득한 소유권을 상실하게 된다. 따라서 경매실무에서는 선순위가처분

등기가 경료되어 있는 부동산을 목적으로 한 경매신청이 접수되면

일단 경매개시결정만 선고한 뒤, 가처분의 본안소송 결과가 나올 때

까지는 더 이상의 경매절차를 진행시키지 않는다.

허나 몇몇 특수한 경우 예컨데 가처분권자의 피보전권리가 본안소송의

판결로 금전으로 사실상 환산된 경우에는 사실상 가처분권자의 권리는

금전채권으로 전환되었다고 보아야 하므로 이 금전채권의 만족을 위해

가처분된 부동산에 강제경매를 실행할 경우에는 선순위가처분도 이미

가처분으로서의 권리가 실효되었기 때문에 선순위가처분이라 하더라도

낙찰로 소멸한다. 물론 이때 가처분권자는 가처분의 순위에 의하여 배당

받는 것이 아니라 집행력 있는 정본에 기한 채권자로서의 평등배당을

받을 수 있을 뿐이다.

나.말소기준권리보다 후순위로 등기된 가처분

선순위의 말소기준권리가 소멸함으로 인하여 후순위의 가처분권자는 말소

기준권리자에게 대항할 수 없기 때문에 채무명의의 취득여부와 관계 없이

경락으로 소멸하게 된다.

이 때 가처분채권은 가압류와는 달리 금전수수를 목적으로 한 채권이 아니

어서 그 특성상 경매절차에서 배당을 받을 수 없기 때문에, 본안소송에서

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