[상가주택 아파트] 일시적 1가구 2주택, 양도세 세금 비과세 여부

 

정보

 

2006년 8월 - 상가주택 매수 - 아저지 명의

(지방 광역시, 3억 미만 취득)

 

2015년 3월 - 소형 아파트 매수 - 아들 명의

(지방 광역시, 2억 미만 취득)

아버지와 아들이 상가주택에서 함께 거주(동거) 중.

2016년 상가주택을 매도 계획 

 

 

질문

1. 이 경우, 일시적 1가구 2주택이므로 3년 이내에 기존 상가주택을 매도하면 양도세가 비과세라고 생각합니다.

맞는지요?

 

1. 일시적 1주택에 해당되어 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 다른 방법으로는 세대를 분리하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 즉 상가주택에서 아들을 다른데로 전입신고하는 방법이 있을 겁니다. 

 

2. 상가겸용 주택인데, 공부상으로 상가 면적이 주택면적보다 겨우 1평 정도 더 크게 되어 있습니다.

(지하실과 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택입니다.)

하지만 1층 가게 2개중 한개의 가게는 실제로 주택으로 사용하는 용도가 크므로,

이것을 입증하면 상가주택 건물 전체를 주택으로 간주하고,

양도세는 비과세 할 수 있다고 알고 있습니다.

1층의 한개의 가게는 소매점으로 가게안에 방2칸이 딸려 있어서 임차인이 거기서 거주하고 있습니다. 

 

전입신고와 확정일자도 받았습니다.

여기서 방은 상업용으로 쓰지 않고 임차인의 생활공간으로만 사용하고 있습니다.

입증할 수 있는 자료는 주택임대차계약서, 실제로 매달 전기세 영수증, 임차인 주민등록등본  등

객관적인 증빙 서류가 있으면 되는 것으로 알고 있습니다. 객관적인 자료로 무엇이 더 있나요?    이것을 증명하기 어려울까요?

 

2. 우선 점포가 딸린 방을 임차인이 거주하고 있으면 전입시고와 확정일자 등 위에서 말씀하신 증빙정도이면 주택으로 인정받을 수 있을 겁니다. 우선, 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에 주택용도로 입증하는 것은 어렵지 않을 겁니다. 위와 같은 경우에 국세청이 해석은 일반적으로 주택으로 보고 있습니다. 

다만, 관할 세무서의 담당자의 성향에 따라 문제를 삼을 여지는 있습니다. 

 

3. 일시적 1가구 2주택에 해당하고, 건물 전체를 주택으로 증명한다면 양도세 비과세로 따로 신고를 하지 않고 상가주택을 매도하면 되는 것입니까?

매도시 잔금을 받은후, 공부상으로만 판단한 관청에서는 4, 5개월 후에 양도세를 부과하라는 통지를 보낼 때, 그 때 준비해둔 서류를 내고 증명하는 것인가요 아니면 매도후 바로 서류를 내고 증명하는 것인가요?

 

3. 그래도 되지만, 상가주택을 주택이라고 확실히 하고 싶으면 일시적 2주택 비과세로 양도소득세를 신고하는 것이 유리합니다. 일단은 매도 후 일시적 1주택 비과세로 양도소득세 비과세로 신고한 후 추후에 과세관청에서 공부상 면적으로만 판단하여 과세할 경우에 위의 서류를 증빙서류로 제시하여 소명하면 됩니다. 

 

 

4. 상가주택을 매도하고 잔금을 받는날을 양도일로 보고, 다시 새로운 주택을 계약해서 이사를 가면 문제가 없는지요?

양도일 전에 새 주택을 계약하고, 잔금은 양도일 뒤에 치루면 문제가 없는지요?

 

4. 취득시기 및 양도시기는 잔금청산일 입니다. 따라서 양도한 상가주택의 잔금청산일 이후가 새로운 주택의 잔금청산일이라면 문제가 없습니다


계약시기는 중요하지 않습니다. 여기서 잔금청산일이란 계약서상의 잔금일자가 아닌 실제로 잔금을 지급한 날을 말합니다. 

다만 또 다시 일시적 2주택을 적용받으려면 소형주택 취득일로부터 1년 이상인 2016.3월 이후로 잔금청산일을 정하면 소형주택을 2019.3월 이내에 양도하면 소형주택도 일시적 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.


 


5. 양도소득세 비과세 신고는 개인 세무사님께 맡기지 않고 지인이 직접 관할 세무소에 가서 해도 무리없을까요? 비치된 서류에 작성하고, 등기부등본, 매매계약서, 토지, 건축물대장 준비하고, 
잔금청산일 이후 2개월 내에 신고하는 것으로 알고있습니다. 맞는지요?


5. 네 세무서에 직접가서 해도 됩니다. 계약서만 가지고 가면 됩니다. 

잔금청산일의 말일 부터 2개월내에 하면 됩니다.

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