[경매 공매 배당순위] 선순위임차권 vs 당해세 vs 법정기일 대항력


경매를 통해 낙찰을 받고자 하는 경우 물건분석을 하게 되는데 이때 낙찰자에게 인수되는 권리들을 분석하고 이를 반영하여 입찰을 하게 됩니다. 이 중에서 특히 선순위 임차권에 대해서는 많이 살펴 볼 것입니다.


이때 선순위 임차인이 배당신청을 한 경우 우선적으로 배당을 받아가게 될 것이라고 생각하고 입찰에 응하게 되는데 이럴 경우 유의해야 할 사항이 바로 당해세와 법정기일이 선순위 임차권의 대항일자 보다 앞서는 조세채권일 것입니다.


선순위 임차인이 전부 배당을 받을 것으로 생각했으나 당해세는 임차인의 배당순위보다 우선하며 선순위 임차인의 대항력 일자보다 법정기일이 앞선 조세채권도 임차인의 배당순위 보다 우선합니다.

이와 같이 당해세와 선순위 임차인의 대항력 일자보다 법정기일이 빠른 조세채권의 금액이 많을 경우 선순위 임차인은 신청한 배당액의 전부를 받아가지 못하고 차액이 남아 낙찰자가 인수하게 되는 상황이 발생하게 되는 것입니다.


이러한 이유로 당해세와 조세채권의 법정기일에 주목할 필요가 있습니다. 이와 같은 사실을 파악하려면 우선 배당순위에 대해서 알아둘 필요가 있습니다.


<배당순위>

- 0순위 : 경매비용, 필요비, 유익비

- 1순위 : 임대차보호법상 소액임차인의 보증금 중 일정액, 근로기준법에 의한 최우선 임금채권

- 2순위 : 당해세(국세: 상속세, 증여세, 재평가세, 지방세: 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세)

- 3순위(시간 순으로 배당) : 확정일자부 임차인의 보증금, 당해세 이외의 조세(국세, 지방세), 저당권 등 담보물권에 의하여 담보된 채권

- 4순위 : 일반 임금채권

- 5순위 : 담보물권보다 법정기일이 늦은 조세채권

- 6순위 : 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료

- 7순위 : 일반채권, 확정일자 없는 임차권


위의 배당순위에서 중요한 부분이 2순위 당해세와 3순위입니다. 3순위 임차보증금과 담보물권, 조세채권은 시간 순위에 따라 배당순위가 달라집니다. 예를 들어 임차보증금의 대항일자가 2015.6.1. 이고 담보물권(말소기준권리라고 가정)의 담보권 설정일자가 2015.6.10. 이고 조세채권의 법정기일이 2015.5.10. 이라고 가정하면 

 2015.6.1

 임차보증금

 2015.6.10

 담보물권(말소기준권리)

 2015.5.10

 조세채권

배당순위는 

①조세채권(2015.5.10) 〉

②임차보증금(2015.6.1) 〉

③담보채권(2015.6.10)이 됩니다. 

물론 당해세는 3순위 채권보다 항상 우선하기 때문에 당해세 성립일자가 언제이든 무조건 우선합니다. 

위의 예에서 당해세인 재산세 성립일자가 2015.7.10이라고 해도 배당순위는

 2015.6.1

 임차보증금

 2015.6.10

 담보물권(말소기준권리)

 2015.7.10

 조세채권

①당해세(재산세, 2015.7.10) > 

②조세채권(2015.5.10) 〉

③임차보증금(2015.6.1) 〉

④담보채권(2015.6.10)이 됩니다.


이렇듯 말소기준보다 앞선 선순위 임차보증금에 대한 권리분석 시 당해세와 조세채권에 대한 분석은 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 이론적으로 매우 간단하게 분석을 할 수 있지만 문제는 실무상 분석이 어렵다는 것입니다. 왜냐하면 당해세와 조세채권의 법정기일을 입찰 전에는 알 수 없다는 것이 문제입니다. 개인정보보호 차원에서 세무서나 구청에서 당해세 내역이나 조세채권의 법정기일 및 체납금액을 알려주지 않기 때문입니다. 물론 낙찰 받은 후에는 이해관계인이 되기 때문에 낙찰 영수증을 가지고 당해세와 조세채권의 법정기일을 확인할 수는 있으나 이는 사후에 인지하게 되므로 예측하지 못한 손실을 발생시킬 수 있습니다.


그렇다면 당해세는 무엇이고 조세채권의 법정기일이 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.


당해세란 목적물인 재산에 대해 부과되는 세금으로 소유권을 중심으로 부과가 되는 세금입니다. 여기서 당해(當該)라 함은 해당 목적물이란 의미이고, 당해 연도에 부과되었다는 의미가 아니며 담보물권 설정등기 이전, 이후 날짜에 상관없이 해당 부동산에 이미 부과된 세금을 말합니다. 그 종류로는 국세에는 상속세, 증여세, 자산 재평가세가 있고 지방세에는 재산세(지방교육세 포함), 종합부동산세, 공동시설세, 도시계획세가 있습니다.


또한 세법에서의 법정기일은 다음과 같습니다.


<조세채권의 법정기일>

① 취득세처럼 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 지방세와 국세에서 신고한 당해 세액에 대하여는그 신고일(소득세, 법인세, 부가가치세 등)

② 과세표준과 세액을 정부가 결정․경정 또는 수시부과 결정하는 경우에 고지한 해당 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일

③ 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 있어서는 그 납세의무의 확정일

④ 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 납부통지서의 발송일

⑤ 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 납무 통지서의 발송일

⑥ 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 그 압류등기일 또는 등록일

⑦조세채권 확정 전에 납세자의 재산을 압류한 경우에는 압류등기일 또는 등록일

⑧ 가산세의 법정기일은 납세고지서의 발송일


위와 같이 복잡한 법정기일이 있지만 여기서 알아둘 법정기일은 ①과 ②정도만 알아두면 될 것입니다.


예를 들어 A씨는 다세대 주택을 경매로 취득하기로 하고 경매물건을 검색하던 중 최초 감정가 2억3,000만원에서 2회 유찰돼 1억4,720만원까지 떨어져 있는 빌라를 발견하게 되었습니다. 권리관계를 살펴보니 근저당권 7,000만원을 2008년 3월에 설정한 것이 가장 선순위였고 2008년 9월에 관악구에서 압류를 하였고 서초세무서가 2009년 3월에 압류했고 선순위 임차인은 말소기준인 근저당권 설정일보다 앞선 2007년 10월에 전입일자와 확정일자를 받아 놓았고 전세보증금 1억원에 대한 배당 신청까지 모두 해 놓은 상태였습니다.


A씨는 주변 시세를 고려해 1억 7,000만원을 써 최고가 매수인이 됐다. 잔금까지 다 납부하고 배당표를 본 A씨는 깜작 놀랐다. 선순위 임차인이자 확정일자까지 다 받아 놓은 임차인이 낙찰금액에서 보증금 1억원을 모두 배당 받을 것이라고 생각하였으나 보증금 1억원에서 7,500만원만 배당을 받고 2,500만원을 배당받지 못하는 상황이 발생하여 2,500만원을 인수하여야 하는 상황이 된 것입니다.


그렇다면 왜 이런 일이 벌어진 걸까요? 관악구(2008년 9월)와 서초세무서(2009년 3월)가 설정한 압류를 무시하고 권리분석을 하였기 때문입니다. 관악구에서 설정해 놓은 압류는 재산세 100만원인데 이는 당해세로서 전세보증금 보다 무조건 우선순위이고 서초세무서가 설정해 놓은 세금 9,000만원은 법정기일이 2007년 1월이므로 임차인의 전입․확정일자 2007년 10월 보다 빠르기 때문에 서초 세무서의 압류금액이 먼저 배당된 것입니다. 여기에 경매비용이 400만원이므로 선순위 임차인의 배당은 낙찰금액 1억 7,000만원에서 경매비용 400만원을 차감하고 관악구 재산세 100만원과 서초세무서의 세금 9,000만원을 뺀 7,500만원만 배당으로 받게 된 것입니다.


따라서 위의 사례처럼 구청이나 세무서의 압류절차가 완료돼 있으면 해당 구청이나 세무서로 압류내용에 대해 문의해 봐야 합니다. 등기부상 압류 등기에는 압류내용(세목)이나 압류금액․법정기일이 등이 명시되지 않기 때문입니다. 그러나 구청이나 세무서에서는 개인정보보호 차원에서 이해관계인이 아니면 알려주지 않습니다(따라서 안타깝게도 입찰 전에 구청이나 세무서로부터 당해세나 조세채권의 금액 및 법정기일에 대해 알 수 있는 방법이 없습니다. 이는 경매 입찰자들의 신뢰보호 차원에서 법령개정이나 당해세 및 조세채권에 대한 공시방법을 마련해야 할 것으로 생각됩니다. 이는 제가 추후에 연구논문을 통해 주장해보도록 하겠습니다). 낙찰 후 최고가 매수인이 되면 해당 경매계를 방문해 매각 기록 전부에 대한 열람․등사 신청을 하고 해당 구청이나 세무서가 경매법원에 제출한 교부 청구서와 채권 계산서를 체크해 봐야 합니다. 또한 선순위 임차인이 있는 부동산에 구청이나 세무서의 압류가 있는 경우에는 특히, 세무서 압류의 경우에는 금액이 큰 경우가 대부분이므로 이를 고려하여 선순위 임차보증금을 전액 인수할 수 도 있다는 가정 하에 입찰을 하여야 할 것입니다

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