[상가 경매] 불법건축물낙찰-현황 불법개조하여 주택으로 이용중-추인허가

 

경매물건중에 이런물건 많죠.

사무실로 허가 받았다가 거주용으로 개조해서 불법건축물로등재된 물건.

이런물건 함부로 낙찰받았다간 이행강제금 내야하죠.

 

[위반 건축물 건축물대장]

그런데, 불법건축물을 신고하면 허용해준다는 내용도 있죠.

불법건축물을 신고하면 허용해주는 법률은 없구요
다만 불법건축물이 현행법상 모두 적합하나 허가를 안받고 지었을 경우
불법건축물을 철거하지 않고 이행강제금 1회 부과 후 건축허가를 하는 추인허가라는건 있습니다.

 

<위반내용 - 현행 - 개정 : 건축물 시가표준액 x 50/100 x 위반면적 x 0.7~1%>

<위반내용별 이행강제금 차등 부과(건축법 시행령)>

 

추인허가는 건축행위를 하기 위한 모든 법규에 적합해야만 가능합니다.
또한 추인허가는 소유권별로 합니다.

단독이나 다가구주택의 경우 건물전체에 대하여 모든 법규에 적합하여야 하며, 다세대, 아파트의 경우 호별로 가능하나 다세대 및 아파트의 경우 거의 안됩니다.

이행강제금은 1년에 2회씩 매년 부과 할 수 있습니다.

 

 

[특정건축물 정리에 관한 특별조치법 연혁]

  

 

조세심판원 조심2014지0584, 2014.05.20


[제 목] 공부상 소매점으로 등재되어 있으나 그 일부를 주택으로 사용하고 있으므로 사실상 주택으로 사용되는 부분은 주택의 취득세 세율을 적용하여야 한다는 청구 주장의 당부


[결정 요지] 청구인은 쟁점 건축물 중 소매점 일부를 공부상 현황과 달리 불법으로 용도변경하여 주거용으로 사용하고 있다 하더라도 불법으로 용도변경한 부분은 적법한 용도로 원상복구해야 할 대상이므로 처분청이 불법으로 용도변경한 부분에 대해 주택의 취득세율 적용 대상이 아닌 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거분한 처분은 잘못이 없음


[관련 법령] 「지방세법」제11조

[주 문] 심판청구를 기각한다.

 

[이 유]

 

1. 처분 개요

 

가. 청구인은 2014.1.2.OOO을 취득한 후, 같은 날 취득가액 OOO 원을 과세표준으로 하여「지방세법」제11조 제1항 제7호 및 제8호의 세율(주택 : 1천 분의 10, 소매점 : 1천 분의 40)을 적용하여 산출한 OOO을 신고납부하였다.

나. 청구인은 2014.1.20. 쟁점 건축물이 실제 사용되고 있는 현황 OOO에 따라 취득세율이 적용되어야 한다고 주장하며 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점 건축물의 일부가 불법으로 용도변경된 것이므로 공부상 등재 현황에 따라 취득세율을 적용하여야 한다고 보아 2014.2.14. 이를 거부하였다. 

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인 주장 : 쟁점 건축물의 1층 OOO은 소매점 OOO과 주택 OOO으로 공부상 등재되어 있으나, 실제 소매점(마트)으로 사용하고 있는 부분은 OOO에 불과하고 나머지 OOO는 두 개의 원룸(주택)으로 개조되어 약 4년 이상 주거용으로 사용하고 있는바, 이미 주거용으로 개조되어 향후 근린생활시설로 사용될 가능성이 거의 없는 부분에 대하여 일반 건축물의 취득세율을 적용하여야 한다고 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.

 

나. 처분청 의견 :「지방세법」상 건축물이란 ‘「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물’이라고 규정하면서 「건축법」상 주택과 제1종 근린생활시설은 그 용도가 상이한 것으로 규정하고 있고, 청구인이 쟁점 건축물을 공부상 현황과 달리 일부를 용도변경하여 주택으로 사용하고 있다 할지라도 이는 원상복구하여야 할 대상에 불과하므로 임시적·불법적으로 주거용으로 사용되고 있는 부분에 대하여 주택의 취득세율을 적용하는 것은 타당하지 아니하므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁 점 : 소매점을 용도변경하여 주거용으로 사용하고 있다는 주장에 대하여 사실상 현황에 따라 주택으로 볼 수 있는지 여부

 

나. 사실관계 및 판단 : 처분청은 쟁점 건축물 중 일시적·불법적으로 주거용으로 사용되고 있는 부분은 주택이 아니라고 보아 이 건 처분을 한데 대하여, 청구인은 쟁점 건축물 중 주거용도로 사용되고 있는 부분은 사실상 현황에 따라 주택의 취득세율을 적용하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

 

(1)「지방세법」제6조 제4호는 “건축물이란 「건축법」제2조 제1항제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급 시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 「건축법」 제2조제2항은 건축물의 용도를 구분하면서 “제1호에 단독주택, 제2호에 공동주택, 제3호에 제1종 근린생활시설”을 규정하고 있으며, 건축물의 세부 용도를 규정하고 있는「건축법 시행령」제3조의4「별표1」은“제1호 단독주택, 제2호 공동주택, 제3호 제1종 근린생활시설에 가. 수퍼마켓과 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등) 등의 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것”을 규정하고 있다.

 

(2) 쟁점 건축물의 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 등에 의하면, 쟁점 건축물의 용도 등은 아래[표]와 같은바, 쟁점 건축물의 1층은 소매점 OOO과 주택 OOO으로 구성되어 있는 것으로 나타난다. 

 

(3) 처분청의 쟁점 건축물에 대한 출장 복명서(2014.2.27.) 에 의하면, 쟁점 건축물의 1층 OOO 만 소매점으로 이용되고 있고, 나머지 OOO는 주택으로 사용할 수 있도록 개조되어 있다 할지라도, 공부상 등재된 현황 OOO과 달리 주거용으로 사용 중인 OOO는 「건축법」제79조 및 제80조에 의한 위반건축물로서 시정명령과 이행강제금 부과 대상이므로 공부상 용도와 다르게 사용하고 있는 부분에 주택 세율을 적용하여 과세하는 것은 타당하지 아니하다고 조사되었다.

 

(4) 청구인은 2014.1.2. 쟁점 건축물 취득 이후 조사일 현재까지 쟁점 건축물의 용도가 변경된 내역에 대하여 허가권자의 허가를 받거나 신고를 한 사실이 없다.

 

(5) 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점 건축물 중 주택으로 사용되고 있는 부분은 사실상 현황에 따라 주택의 취득세율을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점 건축물에서 소매점으로 등재된 부분을 주거용도로 사용한다 할지라도「지방세법」상의 건축물은「건축법」에 따른 건축물로 규정하면서 「건축법」에 주택과 근린생활시설을 구분하여 규정하고 있고, 쟁점 건축물은 소매점으로 사용되어야 할 부분을 무단으로 용도변경한 것으로 조사되었으며, 주택이 아닌 근린생활시설로 건축되어 공부상 근린생활시설로 등재된 부분에 대하여 주택 세율을 적용하는 것은 타당하지 아니하므로 처분청이 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

4. 결 론

 

이 건 심판청구는 심리 결과 청구 주장이 이유 없으므로「지방세 기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.  

 

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