[법원 경매] 세입자 대항력의 의미

 

〔사 례〕
주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력이란 무엇이며, 그 취득요건은 그리고 대항력을 갖추면 우선변제권이 인정되는지?

 

 

 

 

〔해 설〕
대항력이란 일반적으로 이미 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘, 즉 일단 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 말하는 바, 주택임대차에 이어서 대항력이란 임차목적물에 대하여 소유권을 취득하거나 임차권과 양립할 수 없는 용익물권을 취득한 자에 대하여 임차인이 계약기간이 끝날 때까지 당해 목적물을 사용, 수익할 권리와 기본적인 권리에서 파생되는 부수적인 권리까지도 주장할 수 있다는 것을 의미한다.


②주택임대차보호법 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하여, 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득요건으로 하고 있다.


따라서 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 임차주택이 매매나 경매 또는 공매 등에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 임차주택의 새로운 소유자에 대하여 계속 임차권의 주장을 할 수 있는 권리가 있다.


한편, 주택임차인이 대항력을 취득하는 시점을 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 익일부터 발생한다”고 규정하고 있는바, 이는 주민등록 전입신고가 인도와 같은 날 마쳤을 경우 그 다음날부터 효력이 생긴다는 취지로 해석하여야 한다.


따라서 전입신고를 마치고 그 다음날 인도를 하였다면 인도일 다음날에 대항력이 있는 것이 아니고 인도 즉시 대항력이 있다고 해석함이 옳다. 그

러나 인도한 일자보다 전입신고한 일자가 뒤에 이루어졌다면 전입신고한 다음날에 대항력이 있다.(대법 1997.12.12. 97다22393)


그리고 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에 인정되는 것으로서, 후일 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 그 배당절차에서 경락대금으로부터 후순위권리자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.


예컨대 대항력의 취득시점 이전에 이미 임차주택에 대하여 설정된 저당권자 또는 압류채권자 등의 선순위권리자가 존재하는 경우, 임차인이 대항력을 갖추었다 하더라도 경매절차에서 경락으로 인하여 임차권이 소멸하므로 경락인에게 대항하지 못하고 소액이 아닌 한 배당을 받을 수 없다.


따라서 임차인은 위와 같은 경우를 대비하여 임대차계약서상에 확정일자를 받아 둠으로써 임차주택이 경매등에 의하여 경락이 되더라도 그 배당절차에서 후순위권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있다.

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