[경매 배당] 대항력 있는 선순위임차인이 배당신청을 했을 경우?

 

경매에서 보면 선순위 임차인이 항상 존재하죠.

 

그래서 선순위 임차인이 말소권리기준보다 앞서서 배당 신청을 하게 되면 낙찰자가 물건을 낙찰 받게 된다면 전액 배당을 받게 됩니다.

선순위 임차인 

임차인 홍길동 

 2016.08.29

1.말소권리기준

대한은행 강남지점

 2016.08.30

2.대한카드

대한카드 강북지점 

 2016.08.31 

 

 

<초보 경매자가 대부분 아는 상식>

1. 선순위 임차인이 배당 신청을 하였을 경우,

- 낙찰자가 낙찰을 받게 되면 선순위 임차인은 최우선변제를 받기에 보증금을 배당받게 됩니다. 그리고 반드시 명도(이사)를 해야한다.

 

2. 선순위 임차인이 배당 신청을 하지 않을 경우,

- 낙찰자가 낙찰을 받게 되면 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야하고 임차인은 기존 소유자와 계약한 임대차 계약기간 동안까지 거주할 권리가 있다. 그리고 인수한 보증금은 이사가는 날짜에 주면 된다.

 

<경매 입찰자가 알아야 할 사실>

1. 바뀐 집주인이 집을 비워달라는데?

새 집주인이 직접 거주하겠다며 세입자에게 집을 비워달라고 하는 경우다. 통상 이 경우 중개수수료나 일정액의 이사비용을 주겠다고 제안한다. 하지만 임대차계약서상 계약기간에는 바뀐 집주인이 기존 계약서 조건을 승계해 지켜야 할 의무가 있기 때문에 확정일자만 제대로 받아뒀다면 집주인 바뀜으로 인해 세입자가 피해를 보는 경우는 없다.

 

2. 선순위 임차인이 배당 신청을 하였다면? 집을 비워야 할까?

배당신청을 했다는 것은 종전의 임대차계약을 해지한다는 것을 의미하므로 임차인은 배당을 받을 때 집을 비워줘야 합니다.

(대항력 있는 임차인은 배당표가 확정될 때까지 계속 거주할 수 있고 그때까지는 인도명령이 나지 않습

 

3. 선순위 임차인이 배당 요구를 하지 않았다면?

대항력 있는 선순위 임차인이 배당 요구를 하지 않으면 당초 임대차계약의 계약 만기일까지 거주할 수 있고, 낙찰자와 협의가 되었다면 그전에라도 집을 비울 수 있습니다.

물론 배당요구를 하지 않았으니 보증금 전액을 낙찰자가 물어줘야 하고 그 시기는 집을 비워주는 때입니다.

 

4. 배당표가 확정될 때까지의 기간이라는 것이 잔금 납부 후 통상 얼마 후 까지 인가?

보통 잔금납부 후 4주 정도쯤 배당기일이 잡히고, 배당일에 이의신청이 있으면 더 지연될 수도 있습니다.

 

5. 경매로 취득하면 선순위 세입자가 아닌이상 전부 인도 명령 대상이다.

 

6. 집주인 바뀌면 임대차계약서 새로 써야 하는지?

종전 집주인과의 계약기간이 남아 있는 상황에서 세입자에게 조건이 유리하다면 몰라도 불리한 조건을 내세우는 계약을 굳이 새롭게 체결할 필요는 없다.

특히 임대차계약서를 다시 작성할 경우 확정일자를 새로 받아야 하기 때문에 자칫 후순위로 넘어갈 수도 있어 주의가 요구된다. 집이 경매처분될 경우 확정일자를 받은 순서대로 변제되기 때문이다.

예컨대 2011년 3월 기존 집주인과 임대차계약을 작성한 뒤 그해 12월 집주인이 근저당을 설정하고 2012년 3월 집주인이 바뀌었다. 이때 세입자가 임대차계약서를 다시 썼다면 기존 확정일자(2011년 3월)가 소멸되고 2012년 3월로 기록돼 경매시 후순위로 밀려난다.

바뀐 집주인이 보증금을 올려 재계약을 원한다고 해도 임대차계약서를 재작성하는 것은 금물이다.

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