[국.공유지 매각 공경매] 국유지 토지 위에 무허가, 건물, 상가 경매 낙찰


[토지불하 = 토지매수신청]


국유지 틀리고 시유지 다르다.


1. 국.공유지 매각대상은 1981.4.30 이전부터 사유건물 또는 특정 건축물 정리에 관한 특별 조치법에 의거 준공인가 필한 건물로서 점유 또는 사용하고 있는 국유지나 시유지.구유지(잡종 재산)를 그 사유 건물 소유자에게 매각하는 것으로 매각 금액은 시가(감정평가액)를 참작하여 결정 합니다. 


2. 국.공유지는 국유재산법 및 지방재정법에 의하여 점유자에게 수의계약에 의하여 우선불하권이 주어지는데 그 전제조건으로 5년치 변상금 또는 사용료, 대부료의 납부를 요건으로 하고 있습니다. 


3. 국.공유지는 사업시행인가 시점을 기준으로 감정 평가한 금액으로 불하계약에 의하여 불하 받게 되며, 장기저리로 분할 납부하게 됨으로 소자본으로 주택을 마련할 수 있는 이점이 있습니다. 4. 그 점유자가 점용료를 납부하지 않는다면, 이주비 등에서 공제가 될 수 있으므로 해당 관청 에 그 점유자가 정당한 권리자인지 여부, 점유면적, 점용료납부 내역 등을 확인해야 합니다.



1. 철거명령이 내려진 건물이라면 매입하지 말아야...

2. 국유지에 대한 보상대상자는 국가이며 건물소유자에게는 건물에 대해서만 보상...

3. 건물 매입 후 국유지 관리기관에 국유지 임대인 변경 신청해야..

   매입 전에 임대료, 변상금 체납여부 사용자 변경 가능여부도 미리 문의...

4. 하지만 건축물 대장 변경 신청에 대해서는 건축과, 민원실 등에 문의...

* 반드시 매입 전에 미리 시유지 관리부서, 건축부서 등에 문의 후 처리...


토지불하(토지매수신청)에 대하여


지금은 이러한 단어를 쓰지 않습니다. 토지 매수신청 이라고 합니다.

이것은 국공유지(국유지, 시유지(도유지), 구유지(군유지)를 매수할 때 즉 내가 공유지를 사고자 할 때 신청하는 것을 말합니다.


예를 들면 우리 집이 땅은 서울시 소유의 토지이고 건물은 본인 명의로 되어 있을때 그 토지를 매수하고자 할 때 구청에 공유재산(토지)매수신청을 하게 되는데요 그것을 이전에는 토지 불하라고 합니다.


매수 신청을 하게 되면요 구청에서는 그 토지에 대한 조사와 가격산정 또한 토지의 이용가치 등을 고려하여 매각을 할 수도 있고 안할 수도 있습니다. 매각을 하게 되면 감정평가를 하는 회사에 의뢰를 하여 그 토지에 대한 가격을 산정하여 그 가격으로 매각을 합니다.


매각이 불가하게 될 때에는 그 사유를 명기하여 통보하게 됩니다.



국유지(시유지, 도유지 포함)를 매입하려면 어떤 절차를 갖추어야 합니까?

  

현재 제가 살고 있는 대지의 소유자는 경기도 도유지입니다. 매년 임대계약을 맺어 20여년을 살고 있습니다. 내년쯤 이 땅을 매입하여 건물을 신축하려하는데 그 절차가 어떻게 되는지 매우 궁금합니다.


1. 국·공유 재산의 분류

가. 국·공유 재산 소유 관청에 의한 분류

 - 국유재산:중앙정부 소유재산 (예:재정경제부, 산림청, 국방부 등...) → 국유재산법 적용

 - 공유재산:지방자치단체 소유재산 (예:서울시, 종로구...) → 지방재정법 적용


나. 점유형태에 의한 분류

 ① 점유지:조합원의 건축물로 점유한 국·공유지 → 해당 조합원에게 우선 매각

 ② 비점유:조합원 점유 이외의 국·공유지 → 임대주택의 부지로 사용


2. 국·공유 재산의 매각 및 가격

 ① 국·공유지를 점유한 연고권자에게 우선 매각하고 남은 국·공유지는 임대주택의 부지비용으로 충당한다.

 ② 사업시행인가 고시일로부터 2년 이내 매각 시:사업 시행 인가 고시가 있은 날을 기준으로 가격평가(종전 토지 및 건축물의 가격평가와 동일)

 ③ 사업시행인가 고시일로부터 2년 이후 매각시:국유재산법 및 지방재정법의 관계규정에 따라 매각시점에서 따로 평가함


3. 매각대금의 분할납부

 ① 국유재산:15년 이내 → 연 5% 이자

 ② 시유재산:20년에 연 5% 이자

 ③ 공공시설 보존 지구 내 토지 대신 재개발구역 내의 다른 국·공유지를 매각하는 경우 또한 제 ①·②의 내용과 동일하게 처리한다.


4. 국공유재산 매입절차

가. 매수위임장 징구

국공유 재산의 매각대금은 분할납부가 가능하기 때문에 해당 매수자가 직접 매수신청을 하여야 하나, 사업추진 상 이는 거의 불가능하다. 이에 따라 사업시행자인 조합이 대신하여 신청 및 계약을 할 수 있다. 이를 위해서 매수자 전원의 인감증명서를 첨부한 국·공유지 매수 위임장을 매수자로부터 받아 조합이 일괄 매수신청을 할 수 있다.


나. 관리계획승인

 ① 국유지:재정경제부의 2000년도 국유재산관리계획 제2조제3항9호에 의거하여 국·공유지를 시행자 또는 점유자 및 사용자에게 매각하는 일에 대해서는 관리계획에 상정하지 않아도 된다.

 ② 공유지:지방재정법 시행령 제84조제3항제9호에 의거, 다른 법률에 의하여 취득·처분이 의무화된 재산의 취득·처분은 관리계획에 포함되지 않으므로 주택재개발사업구역 내 공유지는 관리계획에 포함되지 않는다.

 ③ 용도폐지:주택재개발사업에 의해 우선 매각하게 되는 국·공유지는 국유재산법, 지방재정법, 기타 국·공유지의 관리와 처분에 관한 법령의 규정에도 불구하고, 사업시행고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다.

 ④ 절차:매수신청 -> 검토 및 조사 -> 매각방침 -> 가격결정 -> 매매계약체결


*참고로 국.공유지는 매각이 가능한 것과 매각이 불가능한 것이 있습니다...



시유지에대해 알고 싶어요!


건물등기는 있다고 하는데 매매가 가능한가요?

공시지가로 불하를 받을 수 있다는데 아무 때나 원하는 시기에 받을 수 있는건가요?


간단하게 시의 땅을 의미 합니다. 국유지는 국가 소유, 시유지는 시의 소유 공공재산(공익상 필요하거나 처음부터 공공기관의 소유 등)은 일반적으로 쉽게 살수는 없습니다. 이용은 가능하지요


먼저 공공 재산은 행정재산과 잡종재산으로 나누어집니다. 행정재산은 그 용도가 정해져 꼭 공공 목적으로 보유할 필요가 있는 자산이구요, 잡종재산은 그 용도가 폐지 또는 처음부터 없어서 보유할 필요가 없지만 재정상 보유하고 있고 조건이 맞는다면 매각도 가능한 재산입니다.


도로를 대표로 설명하자면요 도로는 행정자산입니다. 따라서 팔수는 없죠(공공의 통행에 이용) 다만 새로 도로를 건설하여 기존 도로가 공공의 도로로 이용할 필요가 없다면(가끔 국도변을 가다보면 잘 닦아진 도로 옆으로 구불거리는 구 도로의 일부가 덩그러니 있는 경우를 볼 수 있죠) 용도 폐지하여 잡종재산화 한 후 공매를 통하여 매각 가능합니다. 만약 시유지가 잡종재산이라면 또는 행정재산이지만 용도가 다하여 용도 폐지 시킬 수 있다면 불하 신청 또는 매입 신청하여 매입할 수 있습니다.


다만 특별한 경우를 제외하고는 전부 경쟁입찰방식에 의한 공매를 하니까 일은 열심히 님께서 하시고(공매가 진행되도록 쫓아다니며 사무를 보는 것 등) 실익은 다른 사람이 챙길 수도 있습니다. (즉 다른 사람도 경매에 참가하여 매입할 수 있습니다).


아무 때나 살수 있냐고 하셨는데.. 해석하기 나름 아닙니까? 다만 공매에 의하기 때문에 상당한 시간이 걸린다는 것이 차이가 있겠지만 잡종재산이거나 행정재산이되 용도폐지가 가능하면  살수는 있습니다. <내용출처: 국유재산법>



무허가 주택도 매매가 가능한가요?


무허가 주택이나 건물이 매매가 가능한가요? 땅은 서울시 소유이고요, 건물은 무허가로 지어진 건물일 경우에 가옥대장 상의 건물주가 건물을 매매할 수 있나요?


매매가 가능합니다. 시유지 상의 무허가건물일지라도 건물의 재산을 인정받습니다. 보통 건축물대장상에 등재되는데 만약 철거가옥으로 인해 특별 분양 아파트를 분양받을 생각이시라면 등재년도를 확인하기 바랍니다. 1982년 이전에 등재된 무허가건물은 철거 시 특별 분양혜택을 볼 수 있기 때문입니다. 그리고 시유지상에 무허가 건물일지라도 가옥주는 형편이 되면 시로부터 토지불하신청을 할 수 있습니다. 대부분 공시지가를 기준으로 불하하기 때문에 훨씬 투자 메리트가 있습니다. 



시유지가 무엇이며, 이럴 경우는 어떻게 해야 하나요?


저희 집이 이번에 전세로 이사를 가게 되었는데요. 이사 가는 집 주인이 4500만원정도의 시유지가 있다고 합니다. 전세금액은 1억 3천 500만원이고.. 이 집의 현 매매가는 2억9천만원 정도라고 합니다. 향후 2년후 저희 전세금을 돌려받는데 아무런 지장이 없는지 알고 싶습니다. 그리고 시유지가 있는 집을 전세로 있어도 되나요?


시유지란 그 땅의 소유권이 시(市)에 있다는 뜻이지요. 전세 들어가기 전에 관할 법원에 가셔서 그 집의 등기부 등본 떼어 보세요. 거기에는 총 대지가 몇 평이며 건물이 몇 평이고 근저당 설정이 되어 있는지 또는 어디에다가 잡힌 일이 있는지 대지 소유주가 누구며 건물 소유주가 누군지 모두 나타나 있습니다. 의심할 사항이 없으면 "전세등기"를 해 놓으세요. 전세등기 해야 추후에 안전할 겁니다. 등기비용은 복덕방에서 의논하여 주인과 반반 부담하는 경우도 있습니다.


시유지에 도시계획상 시에서 필요할 경우는 그 부분만 철거해야 할 겁니다마는 주인이 그 부분에 관한 대책이 있겠고 만약 전세기간전에 사건이 발생하면 전세금과 이사비용 등을 모두 주인이 부담한다는 내용으로 각서정도를 받아 두는 게 좋겠지요. 원칙적으로 각서대신 공정 처리해야 하지만 공정비용과 번거로움을 피해서 서로 약속정도로 해도 괜찮을 것 같네요.



시유지 임대가 가능한지요?


시유지 임대가 가능한지요? 임대가능 하다면 임대 기간은 어떻게 정하나요?  임대를 받으려면 어디 가서 해야 하는지? 임대해서 사용하다가 매입이 가능한지요?


임대는 가능합니다. 하지만 시에서는 토지위의 건축물 등을 설치할 경우 시 계획에 따라 개발을 할 경우 임차인의 권리관계가 복잡해지기 때문에 가까운 시일 내에 개발계획이 있는 토지는 임대를 하지 않는 것으로 압니다. 참고가 되시길 바랍니다. 



국유지를 불하(매수신청)받으려면?


국유지를 불하받으려면 어떤 절차와 비용 등등 자세한 답변 부탁드립니다. 건물은 제 소유인데 땅이 국유지로 되어 있거든요. 비용은 주변시세에 맞추어서 내야하나요? 10평입니다


보통 국유지는 해당 시군구청 회계과에 가시면 담당자가 있습니다. 거기에 가셔서 토지 불하신청을 하

시면 됩니다. 필요서류 등은 그곳 담당자가 상세하게 알려주므로 크게 걱정하실 필요는 없고, 토지가격은 그 토지의 공시지가 선에서 결정되는 것이 일반적입니다.


그리고 취득 후에는 해당 토지에 대한 취득세와 등록세를 납부하셔야하는데 세율은 두개 합해서 5.8%입니다. (토지취득가격 * 5.8%) 그 후 법무사에 소유권보전등기를 요청하시면 처리해 드릴 겁니다.


공시지가는 인터넷의 시군구청 홈페이지에서 확인이 가능하고, 전화로도 확인이 가능합니다.

그래도 일반적인 시세보다는 싸게 사실 수 있으니까 좋으시겠습니다.



[재개발 시유지 구입 장·단점] 땅값 장기분할 납부 부담덜해 


재개발구역내 시유지를 살 때의 장점은 불하대금 즉, 땅값을 분할하여 납부할 수 있어 실수요자들의 내 집 마련 때 자금부담이 비교적 덜한 것이 가장 큰 장점이다. 시유지 불하대금의 이율은 연 5%선이다. 예를 들어 불하대금 5600만원을 20년 동안 분할 납부할 경우 원금은 1년에 1280만원씩 20년 동안 나누어 납부하면 된다. 이자는 연 14만원 정도로 원금을 포함해 연간 300만원 가량을 20년간 갚아나가면 되는 셈이다.


또 한 가지 장점은 초기 투자액이 적다는 점이다. 전세나 이주비를 끼고 살 수 있기 때문이다. 토지대금은 분할납부가 가능해 사유지 구입보다 현금이 적게 투자된다.


단점은 재개발구역에서 시유지 조합원분을 구입할 경우 지분구입액 전체가 프리미엄이란 점이다. 매입이후 토지대금을 따로 납부해야 하기 때문이다. 또 등기는 있으나 개인 앞으로 소유권이전이 안된다는 점이 단점이다. 소유권 주장에 대한 분쟁이나 금융권에서의 융자 등 권리행사를 못한다.


시유지 구입 때 유의할 사항은 땅 소유자가 국가나 지자체이므로 사용대금을 납부할 의무가 있고 국가·지자체와의 점유계약서가 있다. 변상금·사용대금 납부영수증을 매도자가 가지고 있는지 확인해야 하고 대금의 연체나 연체이자가 있는지도 점검해야 한다. 매도자가 점유계약서를 가지고 있는지 여부를 확인하는 것도 중요한 체크포인트다. 모든 사항은 해당구청을 통해 확인이 가능하나 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.  


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