[공매 낙찰] 세입자 월세 계약, 명도확인서, 점유이전가처분 소송

 

지난 5월 30일에 온비드 공매로 오피스텔을 1채를 낙찰받았습니다.

 

점유자와 원만하게 협상으로 해결해 보려고 아직까지 내용증명 하나도 안보낸 상태입니다.

현재상황

 

(점유자1)

전주인은 내년 1월 10일날 월세계약을하고 9월7일부터 ~ 17년 1월 7일까지는 보증금 없는 상태에서 월세만 내겠답니다.

 

(점유자2)

방한칸 임대한 세입자는 낙찰자에게 명도확인서를 요구합니다. 점유자1과 함께 명도를 하게 될때에 명도확인서를 써준겠다고 하였습니다.


질문.

1. 점유자1 에게 월세를 받아도 되는건지 여부.

   전주인에게 9월7일부터 월세계약을 하지 않고 보증금 없이 월세만 받아도 될까요?

   (아는 지인은 그렇게 되면, 월세계약을 한 것 처럼 되기에 점유자1에게 돈을 받게 되면 골치 아픈일이 있을 수 있다고 하네요)

   저의 입장은 월세를 받든 안받든 법적조치는 취할 예정인데, 돈을 받으면서 법적조치를 취하는데 문제가 되지않을까요?


2. 점유이전가처분관련

   아직 내용증명도 보내지않은 상황이라, 내용증명을 보내고 점유이전가처분을 할수 있는걸로 알고 있습니다.

   이미 낙찰을 받고 3개월, 잔금후 1개월이 지난상태라, 시간이 많이 지체되었습니다.

   보통 내용증명에 언제까지 집을 비워달라고 하는데, 이 언제까지 기간에 집을 비워주지 않을때 점유이전가처분을 할

수 있나요?

   만약에 그렇다면  내용증명에 1주후 또는 2주후또는 지금당장비워달라고 이렇게 짧은기간을 제시해도 되는건가요?


3. 소장관련

공매는 인도명령이 없어서 명도소송으로 내보내야하는데, 내용증명이후에 바로 소장을 쓸수 있는건가요?

아니면, 점유이전 가처분후에 소장을 신청 할 수 있는건가요?


 

 

답변

 

1. 받아도 됩니다.
   주임법 제4조에서 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로
  정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 했고 같은법 제11조에서는 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 
  아니한다고 규정하고 있습니다. 
  주임법 제11조는 같은법 제4조에 대한 우선규정입니다.  즉 임대차계약에 일반적인 통상의 주거목적의 임대차계약을 체결하면서
  1년 정도로 계약을 체결하는 경우 임차인은 최장 2년간의 계약기간을 주장할 수 있지만 특별한 사정 즉 경매 후 명도시까지 
  주거이전 장소를 알아보기 위해 필요한 기간 등의 사유로 일시적인 임대차계약을 체결했다면 주임법 제11조가 적용되는 것입니다.

  주의할 점은 특약은 부동문자의 특약과 별도 수기로 기재하는 특약은 내용은 같지만 결과는 크게 달라질 수 있으므로 반드시
  수기로 특약사항을 명학히 기재하시기 바랍니다.

2. 점유이전금지가처분에서 내용증명을 요구하는 것은 계약이 해지되었고 또 그 의사를 표시하였는지 확인하는 소명자료 등으로 
   필요합니다.  

그리고 내용증명으로써 이행을 최고하는 의사표시도 할 수 있지만 매수인은 점유자에 대해서 반드시 이행최고절차가  필요한 것은 아니기 때문에 명도 제시기간은 짧아도 상관없습니다. 


3. 부동산 명도(인도)소송은 점유이전금지가처분이 인용되는 것을 보고 진행하시는 것이 좋을 듯합니다.
  (현재 민사집행법에서는 명도라는 단어는 사용하지 않고 인도로 통일되어 사용하고 있지만 사용한다고 문제되지는 않습니다)

 

답변

 

낙찰 받기전(주인) 세입자 인수 사항이 있었는지? 공매에 특이사항등 세입자 인수사항에 대한 기록이 있었다면 내년 1월10일까지는 기다려야 되는 사항이며 세입자가 요구하는 사항이 11/7일부터 ~1월 7일까지 사용한다는 보증금 없는 상태에서 세입자 말에 휘말릴 필요는 없습니다.

(세입자가 가지고 있는(전소유자)부동산 임대차 계약내용을 확인을 하시기를 권유드립니다 점유자1점유자2확인 위사항이 정확한지 유무)

그러므로 낙찰자는(새로운 소유권을 취득한 권리) 재계약을 요구할 필요가 있으며 이에 세입자가 응하지 않을경우 명도 확인사항에 대해 써줄 필요또한 없다고 할수 있습니다. 또한 허의사실임이 밝혀진다면 사기죄로 소송을 제기하시기를 권유드립니다.

 

또한 이사항에 대해(세입자측명)가 임대차 계약없이 돈을 받는다면 묵시적인 세입자에게  점유권이 발생됨으로 점유권 에 대해 간략히 말습드리면

 먼저 임대인에게 사유목적물에 대해 금액을 받는다면 낙찰자님은 점유권을 인정한다는 법률요건으로 하여 점유자에게 인정되는 물권의 일종으로(민법 제192조~제209조). 다른 물권과 같이 물건의 지배로부터 적극적으로 어떤 이익을 얻을 것을 내용으로 하는 것이 아니라, 물건에 대한 사실적인 지배상태를 일단 권리로서 보호하여야 되며 사인에 의한 교란을 금함으로써 사회의 평화와 질서를 유지하려는 제도이며 다른 물권 과는 지배권이라는 공통성 이외에는 배타성이나 우선적 효력이 없는 등 법률적 성질이나 사회적 작용에 있어서 현저한 차이가 있음을 유의하셔야 됩니다.

 

또한 점유권(占有權)의 효력(效力)을 살펴보면

(1) 점유권은 소유권이나 임차권과 마찬가지로 점유를 정당화하는 권리이다. 따라서 점유물에 대하여 행사하는 권리인 점유권은 적법하게 보유한 것으로 추정된다(권리의 추정 민법 제200조). 예를 들면 시계를 절도한 자는 그 시계를 점유하고 있다는 점에서 일단 정당한 점유로 추정되기 때문에 도둑맞은 자는 자기가 소유자라는 이유로 도둑의 점유권을 침해할 수 없다.

(2) 타인의 동산을 평온 · 공연하게 양수한 자가 선의 · 무과실로 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닐지라도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다(동산점유(動産占有)의 공신력(公信力) 민법 제249조). 이를 즉시취득(卽時取得) 또는 선의취득이라고 한다. 예를 들면 일시 점유하고 있는 임차인을 소유자로 믿고 거래를 하고, 더구나 그렇게 믿는 것이 타당하다고 생각될 때에는 그 거래를 한 자는 보호되며 소유권을 취득한다.

(3) 점유자는 점유의 방해를 받거나 받을 염려가 있는 때에는 물건의 반환이나 방해의 제거 또는 방해의 예방을 청구할 수가 있으므로(제204조~제208조). 이것을 점유보호청구권 소송을 하게 되면 메이폴님은 당할수 있습니다.

 

1) 질문에 대한 답변~ 09/7일~1월7일 대한 임대차 계약서를 작성하여 이후에 발생될수 있는 최소한의 권리를 행사하시기 바랍니다

 

2) 상호 협의 없이 점유하거나 무단 사용하였을때 청구하는 것으로 점유이전 가처분은 임대계약이 끝나는 시점에서 즉 1월7일 이후 가처분을 하시길 권유드립니다.(세입자가 파산신고를 한다면 기간이 더 지체될 소지가 있으므로)

 

3) 봐로 명도를 하셔도 됩니다. 그러나 인도적인 측면을 생각하신다면 체짓과 당근을 잘 활용하여 점유이전 가처분 신청을 하시는것이 바람직할꺼라고 사료 됩니다.   

 

 

님들의 답글을 듣고 아래와같이 결론을 내렸습니다.

1. 월세
보증금 없는 월세를 받는 것은 나중에 명도소송시 명도소송이 길어 질 수 있는 시간지연 사유가 발생 할 수 있어 받지 않는게 나은걸로 결론을 내렸습니다.
(구두로 계약한건도 계약, 계약서는 요식행위에 불과 , 전주인이 송금을 보낸것을 빌미로 임대차 계약을 하였다고 주장 할까봐서 입니다.)
또한, 보증금없이 월세를 낼 동안도 점유이전가처분등 법적조치를 할수 없고, 월세를 받으면 점유권을 주는 꼴이 되기 때문입니다.
또한 소유권이 넘어온게 7월7일, 2달후인 9월7일부터 준다는 것도 또한 믿을수 없어서요

2. 점유자 2
제가 가장임차인으로 의심하는게 공매개시 3달이 조금안되기전에 2,200만원에 방1칸을 임대하였습니다. 
답변 말씀대로 명도확인서 요구시, 임대계약서와 전주인게 2,200만원을 송금한 통장내역을 요구해야겠네요.
근데 이요구에 증거자료를 보낸다면 조금 애매할수 있겠네요.
- 점유자2를 이용해서 점유자2가 점유자1에게 압박을 가해 쉽게 명도할 목적으로 명도확인서를 안써줄려고
했거든요.

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