[경매 세금] 상가(상가건물) 양도소득세 세율 계산법 정리

 

● 양도소득세 계산 방법 흐름표

 

양도소득세 세액계산 흐름도


 

 

양 도 가 액

부동산 등의 양도당시 실지거래가액

 

취 득 가 액

부동산 등의 취득당시 실지거래가액

실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능함

 

필 요 경 비

실가설비비개량비, 자본적지출액, 양도비

매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용

=

 

양 도 차 익

양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 

장기보유특별공제

(토지건물의 양도차익) × 공제율

보유기간

3~

4~

5~

6~

7~

8~

9~

10~

1세대 1주택 외

10%

12%

15%

18%

21%

24%

27%

30%

1세대 1주택

24%

32%

40%

48%

56%

64%

72%

80%

=

 

양 도 소 득 금

양도차익 - 장기보유특별공제

 

양 도 소 득 기 본 공

250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)

=

 

양 도 소 득 과 세 표

양도소득금액 - 양도소득기본공제

×

 

세 율

양도소득세율표 참조

=

 

산 출 세 액

양도소득과세표준 × 세율

 

세액공제감면세액

외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액

 

자진납부할세액

산출세액 - (세액공제+감면세액)

 

 

장기임대주택에 대한 장기보유특별공제 [상가와 비교]

 

 

 

<상가 양도소득세 세율표>

 

 

<상가 장기보유특별공제 요율표>

 

◆ 비사업용 토지의 경우 2015 년 12 월 31 ※※ 일 양도분 까지는 적용하지 않다가, 2016년 1월 1일부터는 적용하되 그 보유기간의 기산일은 2016 년 1 월 1일부터 입니다.
◆ 주택의 경우 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 1세대 1주택이면 최고 80%까지 적용. 다만, 비거주자는 1 세대 1 주택이라도 최고 30%까지 공제함
-비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억원 초과 과세되는 주택
-거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자

 

다주택, 상가, 토지 등(비업무용 토지 배제) 최대 30% 까지 장기보유특별공제

 

 

1.위의 표에서 보듯이 장기보유 특별공제의 최고한도는 30%이며


2.취득가액에는 부가가치세가 포함되지 않는것이 원칙입니다 ( 환급받지않은 부가세는 포함)


3.상가취득자가 임대소득세를 계산할때 감가상각비를 사용했다면 양도소득세 계산시 이를 취득가액에서 차감해야 합니다.


4.배우자(또는 직계존비속)로 부터 증여받은 자산을 증여일로 부터 5년이내 양도하는경우의 취득가액은 당초 증여자가 취득한 가액으로 한다.(배우자간 증여를 통해 세부담 회피 방지를 위해)

 

여기서 잠깐!

직계존속, 직계존비속이란?


직계존비속은

직계존속 + 직계비속을 일컫는 말입니다.

 

직계존속

 부모, 조부모, 증조부모, 고조부모

 외조부모, 외증조부모, 외고조부모


직계비속
 아들, 딸, 손자, 손녀, 증손자녀, 고손자녀

 

시부모와 며느리, 장인 장모와 사위간은 직계존비속 관계가 아니다.

일부 단체의 내부 규정에는 외조부모를 직계존비속 관계가 아닌 것으로 해석하기도 한다.

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직계 : 나와 직접적인 혈연관계에 있는 사람


직계존속 : 나와 직접 혈연 관계에 있는 윗사람 즉, 부모, 조부모 등.
직계비속 : 나와 직접 혈연 관계에 있는 아랫사람 즉, 자녀, 손자녀 등.
직계존비속 : 위 두 가지의 부류를 통틀어 말한 것.



취득가액을 어떻게 환산해야 할까요?

 

1. 취득계약서를 분실한 경우

​계약서를 분실했다 하더라도 영수증 혹은 입금통장내역서등 객관적 증빙서류로 확인가능하면 거래 당사자의 거래사실확인서와 인감이 첨부된다면 취득가액으로 확인됩니다.


2. 취득시 매매계약서분실로 환산했다면 세무서에서는 무조건인정하나요?

세무서에서는 취득당시의 실지거래가액을 확인해 입증하는경우가 있고

혹은 감정평가를 다시하는경우도 있으나 오래된 상가들은 취득가액을 환산하는 방법밖에 없겠지요


환산가액에 의한 취득가액 산정방법


양도당시의 실지거래가액 ×취득당시기준시가/양도당시기준시가= 환산 취득가액


오래된 상가의 경우 리모델링 비용이 상당한 경우가 많습니다.

만약 새로 안양일번가상가를 구입한 후 일반과세자로 임대사업자 등록을 하고나서 5천만원을 들여 리모델링을 했다고 가정했을경우(세금계산서 발급받고 공사)


질문: 1.리모델링 공사비는 종합소득세 신고시 경비로 공제가능합니까?


답변: 리모델링의 성격에 따라 전액비용으로 처리되거나 아니면 자산처리후 감가상각을 통해 비용처리가 되거나 결론은 된다.


 구분

 자본적 지출

 수익적 지출

 구분기준

 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비

 감사상각자산의 원상을 회복시키거나 능률유지를 위해 지출한 수선비

 예)

1.본래의 용도를 변경하기위한 개조

2.엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3.상가 등의 피난시설등의 설치

4.재해 등으로 인해 건물,기계,설비등이 멸실또는 훼손 되어 해당 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는것의 복구

5.기타 개량,확장,증설등 1~4호까지와 유사한 성질의것

1.건물또는 벽의 도장

2.파손된 유리나 기와의 대체

3.기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체

4.재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구,도장및 유리의 삽입.




질문:2. 리모델링 공사비 5천만원은 양도소득세 신고시 필요경비로 공제 가능합니까?


양도소득세는 양도가액-취득가액-필요경비= 양도차익에 대해 과세하는 세금입니다

필요경비에는 자본적지출의 경우 필요경비로 인정됩니다.


질문3. 리모델링 공사비를 종합소득세신고와 양도소득세 신고시 모두 공제가능 한가요?


종합소득세 신괴 비용처리했거나 감가상각비로 처리한 경우 양도소득세에서는 필요경비로 인정하지 않습니다 (이중공제 방지)

 

양도소득세 세율 변동 연혁표

 

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