[경매 낙찰] 체납관리비 필요경비 인정여부

 

경매를 하다보면 체납관리비를 부담하여야 하는 경우가 종종 발생할 수 있습니다. 적게는 몇 십만원 많게는 몇 천만원의 체납관리비를 부담할 수 있습니다.

 


그렇다면 이러한 체납관리비가 필요경비로 인정될 수 있느냐가 쟁점입니다. 필요경비로 인정되면 세금을 줄일 수 있으나 필요경비로 인정받지 못하면 세금을 줄일 수 없으므로 경매를 하면서 부담한 경비가 필요경비로 인정받느냐 받지 못하느냐는 매우 중요한 일이라고 할 수 있습니다.

 


예를 들어 주택을 경매로 낙찰 받아 1년 이내에 양도하는 경우 양도소득세로 매매차익의 40%를 납부하여야 합니다. 이때에 체납관리비로 10,000,000원을 납부하였다면 필요경비로 인정되면 4,400,000원(지방소득세 400,000원 포함)의 세금을 납부하지 않아도 되지만 필요경비로 인정되지 않는다면 4,400,000원의 세금을 납부하여야 합니다.

 


체납관리비를 제외한 매매차익이 2,000만원이고 체납관리비가 1,000만원 이라면 체납관리가 필요경비로 인정되면 양도소득세가 4백만원(매매차익 2,000만원에서 체납관리비 1,000만원을 차감한 1,000만원에 40% 적용)이지만 필요경비로 인정되지 않으면 800만원(매매차익 2,000만원에 40%를 적용)으로 세금 차이가 무려 400만원이 나므로 체납관리비의 필요경비 인정여부는 경매를 하는 입장에서는 매우 중요한 일입니다.

 


이와 관련하여 과세관청은 “「소득세법」 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조에 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비를 열거하여 규정하고 있는데, 쟁점체납관리비는 이에 해당하지 아니하는 점(국심 2007중3172, 2008.1.4. 참조), 청구인에게 쟁점체납관리비의 납부의무가 있는 것은 인정된다 하더라도 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인인 청구인 뿐만 아니라 전 구분소유자도 공용부분에 관한 체납관리비채무를 부담한다고 보아야 할 것인바(대법원 2008.12.11. 선고 2006다50420 판결 참조), 쟁점체납관리비에 대해서는 청구인 뿐만 아니라 전소유자도 여전히 납부의무가 있고 청구인은 전소유자에 대해 쟁점체납관리비 납부에 대한 구상권을 가지게 되는 점(조심2012중1542, 2012.5.30. 같은 뜻임), 전 소유자의 무자력 여부가 확인되지 아니하고, 청구인이 전소유자에게 구상권 행사 등을 한 사실이 없어 쟁점체납관리비의 상환이 불가능한 것으로 확정되었다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점체납관리비를 청구인의 양도소득 필요경비로 인정하기는 어렵다.”는 이유 즉, 전 소유자에게 구상권을 행사할 수 있다는 이유로 체납관리비에 대해 필요경비를 인정하지 않아 왔습니다[(조심2013중59(2013.03.07)].

 


이는 양도소득에 대해서만 필요경비를 인정하지 않는 것이 아니라 부동산매매업을 하는 경우에도 마찬가지로 필요경비로 인정해 주지 않았습니다.

 


그러나 대법원은 건물 낙찰로 인하여 전소유자가 부담하는 공용부분 체납관리비 납부의무를 법적으로 승계하였고 전소유자로부터 상환 받을 가망이 없는 점, 단전·단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이하게 체납관리비를 납부한 점 등에 비추어 매입가액에 가산되는 부대비용으로서 필요경비에 해당한다고 판결 하였습니다[(대법2012두28285(2013.04.26)].

 


따라서 2013년 4월 26일 이후에 경매로 아파트를 취득하면서 부담한 공용부분에 대한 체납관리비는 필요경비로 인정받을 수 있게 되었습니다. 이는 체납관리비에 대한 필요경비 불 인정에 대한 부당함을 소송을 통해 끝까지 주장하여 대법원 판결을 받음으로써 가능한 일이 되었다고 볼 수 있습니다. 이 소송을 제기한 경매 낙찰자가 부담한 체납관리비는 2억원 정도로서 체납관리비를 제외하면 양도차익이 발생하지 않았으므로 대법원 판결로 인해 대략 현재 세율로 계산해서 56,000,000원 정도 환급을 받았을 것입니다.

 


그렇다면 2013년 4월 26일 대법원 판결 이전에 체납관리비에 대해 필요경비로 인정받지 못하고 양도소득세를 납부하였다면 양도소득세를 돌려받을 수 없는 걸까요? 아닙니다. 경정청구를 통해 돌려받을 수 있습니다.

 


지금은 경정청구 기간이 3년 이지만 2013년 당시에는 2년 이기 때문에 2년 전까지 신고한 양도소득세에서 체납관리비를 필요경비로 인정받지 못하였다면 체납관리를 필요경비로 넣어서 경정청구를 하면 환급을 받을 수 있었을 것입니다.

 


경정청구란 내가 더 낸 세금에 대해 추후에 돌려받을 수 있는 제도입니다. 현재라도 혹시 더 낸 세금이 있고 3년이 경과하지 않았다면 경정청구를 통해 돌려받을 수 있습니다.

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