[주택임차권등기] 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음


주택임대차는 알아야 할것과 주의해야할 것들이 너무나도 많습니다.

그만큼 판례도 많고, 임대차가 경매. 공매 등의 실생활에서 정말 많이 활용되고 있다는 반증이겠죠.

 

1. 판례

임차인이 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소된 경우, 임차인이 이미 취득한 대항력이 그대로 유지되는지 여부 :

주택임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 임차인이 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소되었고, 그에 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 이상, 임차권등기의 말소에도 불구하고 임차인이 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다. (출처 : 부산고법 2006.5.3. 선고 2005나17600 판결)

[대법원 판결이 아니고 부산고등법원 판결로 정정]

 

2. 해설

1) 대항력 있는 선순위 임차인이 임차권등기명령에 따른 임차권 등기를 한 후, 보증금 중 일부(아주 쬐금)를 배당 받았습니다.

이경우 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 하고, 위 임차권등기는 말소되지 않습니다.

그런데 낙찰자가 그 임차권등기를 말소촉탁 신청하였고, 법원에서는 낙찰자가 신청한 대로 등기소로 보냈기에 위 등기가 말소되어 버렸습니다.

열받은 임차인이 경매계 공무원이 잘못했으니까, 국가를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하여 1심에서 승소 합니다.

 

2) 그런데 부산고등법원은 이 경우에, 위 임차권등기가 말소되었어도 임차인의 대항력은 그대로 유지된다고하면서 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 청구할 수 있다고 합니다.

그러니까 국가에 손해배상 청구하지말고, 낙찰자한테 받아라는 판결을 합니다.

(2심에서 임차인 패소)

 

그런데 말이죠. 말이야 쉽지요. 

정말 말이쉽지 쉬운일이 아니죠. 그치만 정말 열받아서 끝까지 가보자 하는 오기는 생기겠죠.

임차인이 낙찰자에게 언제 소송하고 언제 돈 받아서 소고지 사묵을 것이며, 경락인이 또 돈 없으면 다시 경매신청하란 말이잖아요.

물론 임차인측 변호사가 손해배상과 함께, 등기의 회복을 청구했으면 법원이 그에 대한 판단도 해주었겠지요.

(여러분, 변호사 잘 만나야 합니다.)

 

그러고보니, 이번 사건 판례는 변호사가 문제인 걸로 판단이 되네요.

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