[직장인경매] 단기수익-부동산 단기매매 양도소득세와 부가가치세 과세

 

직장인 또는 개인이 1기(1월~6월, 7월~12월)에 경매 또는 매매로 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 매도하면

매매사업자로 간주되어 5월에 종합소득세 신고를 해야합니다.

 

 

직장인 또는 개인이 아파트, 빌라, 다세대, 주택 등의 부동산을 경매 또는 매매로 취득하여 1년이내에 매도할때 양도차익이 발생하면 양도소득세율은 40%로 신고합니다.

 

보유한 부동산을 2회이상 매매하여 매매사업자로 간주되어 종합소득세신고를 한다고 할때 그 세율은 6% ~38% 입니다.

 

그럼 직장인 또는 개인이 1기(1월~6월, 7월~12월) 이내에 2회이상 부동산을 매매하여 양도를 한다면 종합소득세율을 적용받기 때문에 오히려 양도소득세 측면에서는 이익을 보게되는 것일까?

 

즉, 개인양도세 40% -> 종합소득세  6%~38 되어서 양도소득세가 줄어 드는 것일까?

 

 

▶ 요즘은 매매사업자로 사업자를 신고하려고 해도 세무서에서 사업자 신청을 거절 하는 경우도 간혹 있습니다.

그리고 85m2 이상의 부동산에 대해서는 부가가치세가 따로 있어 세금이 폭탄처럼 다가올 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

<부가가치세 과세여부> 국민주택 규모(85㎡·25.7평)

구 분

부가가치세 과세여부

건물

상가

과세

주택

전용면적 85㎡ 이하

과세하지 않음

전용면적 85㎡ 초과

과세

오피스텔

상업용

과세

주거용

전용면적 85㎡ 이하

과세하지 않음

전용면적 85㎡ 초과

과세

토지

과세하지 않음

 

건물을 매매하는 경우  매도자가 매수자로 부터 건물가액의 10%를 부가가치세로 원천징수하여 납부합니다.

매수자는 매도자로 부터 매입세금계산서를 발급받아 부담한 부가가치세를 매출 부가가가치세에서 공제 받습니다.

 

세무서에서 세금을 결정할때에 양도소득세를 종합소득세를 내야 할 경우는 종합소득세가 더 많을 경우 입니다.

이때 매매사업자로 보는 것이죠.

즉, 양도소득세 < 종합소득세. 일때 매매사업자로 판단.

 

만약, 양도소득세가 종합소득세보다 많은데 매매사업자로 해주지 않는 것은 1년 단기의 매매일때는 그냥 양도소득세를 내게 함으로써 양도소득세를 내거나 종합소득세를 내거나 해도 마찬가지 경우에 그냥 해버리는 거죠.

 

하지만, 세무서에서 종합소득세를 내야하고 매매사업자로 반드시 사업자 신청을 해야하는 경우가 있습니다.

 

1. 전용면적 85㎡ 초과 건물에 대해서는 부가가치세가 과세되어 종합소득세와 부가가치세를 합한 금액이 양도소득세 보다 더 많이 나온다면 매매사업자로 볼 수 있습니다.

 

2. 직장인으로 고액의 연봉을 받는 경우에는 급여소득과 매매업소득을 합산하여 과제한 세금이 양도소득세 보다 많이 나오는 경우에는 매매사업자로 볼 수 있습니다.

 

그래서 세무서에서 매매사업자로 볼 경우에는 추가로 과세되는 세금이 없다면 양도소득세만 내고 끝내고, 만약 추가로 과세할 세금이 있을 때에는 매매사업자로 보게 되는 것입니다.

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