1.   임차인의 대항력

 

   경매시 낙찰자를 상대로 한 임차인의 대항력은   전입신고가 다른 채권자의 권리(근저당등)보다 빠른


   경우에   한하여 


    배당과정에서   보증금 전부를  변제받으면 소멸되나 


  전부 또는 일부 못받는 경우   전부 또는 그 일부를 받을  때 까지  거주할 수 있은 권리를 말합니다


   

2.  배당순위


   배당순위란 경매시 그 매각대금의  분배과정에서 의 채권자들  순위를  결정함을 말하는데


 주의하실점은 세금중에서  국세등은   압류 날짜를 기준으로   그 순위가 결정되는 것이


  아니고 법정기일날짜를 기준으로   순위가  결정됩니다...


 그 대표적인 것이 부가가치세입니다..


    

 3. 질문자의 경우 


   질문자의 경우    최초근저당보다   전입및 확정일자가  빠릅니다


  그런데 문제는   질문자의 전입밒 혹정일자 이후  등기부상 압류중에서   부가가치세 압류가 확인되는데


   공교롭게도 부가가치미납(3500~4500만원)으로 인한 압류며 또 


   법정기일조차  질문자의  전입및 확정일자보다  빠른 것으로  확인되었습니다.


  이러한 경우   임차인은 대항력은 있지만   배당과정에서  순위가 밀려   보증금 전액이  아닌


   일부만 배당받게 됩니다...



참고로    


모든 사람이 동물과에 속한다고 해서   모든 동물이 사람이  아닌 것 처럼 


대항력이 있는 경우  배당에서도  1순위로 배당받는 사례가 많다고 해서


대항력이 있으므로  배당도 1순위라는 고장관념을  가져서는 안됩니다..



   4.대항력은 있지만 배당에서 일부만 배당받은 임차인과  낙찰자의 관계


    위 사례의 경우 임차인은 대항력은 있지만  배당과정에서  보증금 전부를 못받았으니 


    낙찰자의 퇴거(명도)요구에 대하여   일부 못받은 보증금을   다 받을 때까지  


   낙찰자의 명도요구를  거부할 수 있습니다.  


    다른 표현으로  낙찰자는  임차인이 배당받지 못한 보증금이 있는 경우 이를 인수한다라


    표현합니다.



  그런대 문제는 임차인의 입장에서  명도(퇴거)요구에 대한 거절을 넘어서  


    배당과정에서 일부 못받은  보증금 일부를  낙찰자에게  요구하거나  


   더나아가 낙찰자가 지급하지 않는다해서  법원의 판결을  통해  해당주택을 다시 경매할수 있는지가


  문제인데 



    이 경우  법은  임차인에게는 나머지 보증금을 다 받을 때까지  명도를 거절만  할 수 있고  


   낙찰자에게 청구하거나  재판을 통해 청구 할수도 없는 것으로  하고 있습니다.


 이 부분에 의문을 가지신다면   대법원판례 2005다21166 심도 있게 공부하면 아실수도..



5, 인수와 청구는 다른 것 입니다


 

질문자의 구체적인 질문은


1. 세무서 압류금액이 배당되고 나머지 금액이 제 전세금 전액에 미치지 못할때 낙찰자에게 나머지 전세금을 요구 할수 있나요?

2. 아니면 압류 뒤에 것은 말소되기때문에 제 나머지 전세금은 집주인에게 개인적으로 청구해야 하나요?


답변


   대항력 있는 임차인이 배당과정에서  후순위 압류채권이지만 법정기일 앞선 압류로 인해


  보증금 전부를   못받는 경우  


  질문자는  낙찰자가   못받은 배당금 전부를  받을때까지 거주할수 있을 뿐(명도와 퇴거 거절)


낙찰자를 상대로  개인적이든 소송을 통하든 청구 할 수 는 없습니다..


이런이유에서  청구권이라 안하고  대항력이라 칭하는 것입니다......





    이러한 임차인이   낙찰자를 상대로 청구할수 있는냐를  묻는데


   인수의 구체적인 뜻을 알지 못하기에   청구가능 여부는 회피한 체   


   인수한다라는 말만 반복하고 있으니  함량미달인 거죠



6.대항력의 한계와   경락가와의 상관관계


  5번 내용 (임차인의 대항력)으로


  즉 낙찰자가 해당주택을 낙찰받고  낙찰자가  사용또는 임대를 해주기 위해선


  임차인이 못받은 보증금을  지급하여야만   해당주택을 사용할수 있습니다..



 이러한 대항력의 한계는 경락가에  영향을 미치는데


 시세가  1억6천    보증금 1억3천    국세 3천1백인경우


 경락인이   경락가 1억6천1백을 쓰면   임차인과의 모든관계가 정리되겠지만


 시세대로 살것 같으면  매매로 사고 말지  경락가를 시세로 적는 사람은 들믈겠지요


해서 1회 유찰



    2외 경매시 경락인이 1억3천을  결정한다는 가정하에


      임차인이 못받은 보증금 3천1백을 감안하면   실제 인수가격은   1억4천1백 이미로


   매수예정가격을 더 낮추겠지요   


    매수예정가격을 1억으로  결정하면 


     1억-3,100=  6900(임차인 배당금)        1억3000 -  6.900 =  임차인이 못받은 배당금 6,100


    낙찰자가 인수해 야할  보증금은  6100만원으로   늘어나게되어


  실제 매수대금은 1억6천1백이 되고 맙니다...



즉  인수할 보증금을   감안해서  매수예정금액을 결정하면   그만큼 인수할 보증금액수가


  늘어나는 결과를 계속 반복합니다.


      

7.대안


 이에 대한 대안이 있기는 합니다만   이는 질문자의 질문 범위를 넘었고 또


질문자가 별 관심이 없는듯하고  공개시  악의를 가진 사람들이 악용할 소지가 있어


여기에서 마무리 짔습니다

 

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  • cgs365@naver.com 2017.04.20 02:11  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    선순위 임차인의 대항력 취득일 보다 압류등기는 늦게 되었으나 법정기일이 빠른 경우에, 임차인이 배당을 받지 못한 금액이 있는 경우 대항력을 행사할 수 있다고 해석하는 것은 오류라고 생각합니다(인터넷상에서 많은 글들이 복사되어 같은 오류를 계속하여 범하고 있습니다, 성찰을 하지 않고, 단순히 베끼기를 하기 때문이라 생각합니다.).
    왜냐하면 배당이 앞에서 이루어졌는데 후순위권리자가 대항력이 남아 있는 것은 법리 상 있을 수 없는 것이고, 이렇게 된다면 선순위 압류권자(담보권자) 취득한 담보가치가 후순위자에 의하여 추탈 되는 결과를 낳기 때문입니다

    가령 세금을 체납하고 있는 자가, 세금을 납부하지 않고 탈세를 위해, 자신의 부동산을 임대를 하거나 혹은 그 부동산에 전세권설정등기(즉, 용익권을 설정)하는등을 하는 경우, 이 이론 대로라면 저가매각이 되어, 법정기일이 빠른 국세가 후순위 권리자에 의한 권리 추탈을 받게 되어 불합리 한 결과를 낳게 되고, 소멸주의를 원칙으로 택한 민사집행법 제91조 2, 3항에 도 위반 되는 결과를 낳기 때문입니다.

    따라서 대항력을 행사하지 못한다고 해석하여야 할 것입니다.

    이런 경우 임차인이 피해를 방지하는 방법은 이제는 모든 임차인은 임대인에게 국세와 지방세 (완납)납세증명서를 요구하여야 한다는 것입니다. 이 증서를 보면 체납여부를 알 수 있기 때문입니다. 발급 받아 오지 못한다면 세금을 체납하고 있는 상태로 보고 그 임대인과 계약을 하지말아야 합니다.

    (반박이 있으시다면 토론을 제안합니다. 너무 많은 글들이 계속 복사 되어 오류를 계속 범하고 있습니다. 즉, 경매와 공매에서 많은 경우 매수인들이 인수하지 않아도 되는 임차인의 권리를 인수하는 경우가 있어 피해를 보고 있기 때문이지요. 010-2211-1122)